Mieten oder Kaufen/Bauen?

Mieten oder Kaufen: Warum die Bauchentscheidung selten die beste ist

„Miete ist rausgeworfenes Geld“ – kaum ein Satz wird beim Thema Wohnen so oft wiederholt und so selten hinterfragt. Tatsächlich ist die Frage, ob sich Kaufen oder Mieten stärker lohnt, eine der komplexesten Rechnungen im Privatleben. Sie hängt an einem guten Dutzend Stellschrauben: am Kaufpreis, am Eigenkapital, am Zins, an der Tilgung, an der Miethöhe, an der erwarteten Mietsteigerung, an der Wertentwicklung der Immobilie – und daran, wie lange Sie überhaupt im Objekt bleiben. Dieser Rechner nimmt Ihnen die Rechnerei ab und macht die Größenordnung der Entscheidung sichtbar, damit Sie nicht aus dem Bauch heraus, sondern mit Zahlen im Rücken entscheiden.

Der Kern des Vergleichs ist Fairness. Der Käufer bindet Eigenkapital, zahlt eine Finanzierungsrate und baut über Jahre Vermögen in Form der Immobilie auf – abzüglich der noch offenen Restschuld. Der Mieter dagegen zahlt eine Kaltmiete, die typischerweise niedriger ist als die Käuferrate. Damit der Vergleich ehrlich bleibt, unterstellt das Modell, dass der Mieter diese Differenz nicht verkonsumiert, sondern konsequent am Kapitalmarkt anlegt – im Beispiel zu 5 Prozent Rendite pro Jahr, wie sie ein breit gestreutes Aktien-Portfolio historisch langfristig erzielt hat. Zusätzlich legt der Mieter jenes Eigenkapital an, das der Käufer in die Immobilie gesteckt hat. Erst so wird aus „Mieten gegen Kaufen“ ein echter Vergleich von Vermögen gegen Vermögen.

Das Break-even-Jahr: der Moment, in dem sich der Kauf rechnet

Besonders aufschlussreich ist das Break-even-Jahr. In den ersten Jahren liegt der Mieter im Modell oft vorn: Der Käufer hat viel Kapital gebunden, zahlt zu Beginn fast nur Zinsen, und die Immobilie legt erst langsam an Wert zu. Mit jedem Jahr aber sinkt die Restschuld, während der Immobilienwert wächst – und irgendwann kreuzen sich die beiden Kurven im Chart. Genau dieser Schnittpunkt ist das Break-even-Jahr: Ab hier hat sich der Kauf gegenüber dem Mieten-und-Anlegen finanziell gelohnt. Verschieben Sie die Regler und beobachten Sie, wie dramatisch sich dieser Punkt bewegt: Eine um einen Prozentpunkt höhere Wertsteigerung oder eine stärkere Mietsteigerung kann das Break-even um viele Jahre nach vorn ziehen.

Umgekehrt gilt: Bei sehr hohen Kaufpreisen im Verhältnis zur Vergleichsmiete, bei niedriger Wertsteigerung und kurzem Zeithorizont kann Mieten-und-Anlegen finanziell überlegen bleiben – dann gibt es im gewählten Szenario gar kein Break-even. Das ist kein Argument gegen das Eigenheim, sondern ein Appell, ehrlich zu rechnen. Wie sich die Finanzierungsseite im Detail verhält, sehen Sie im Baufinanzierungsrechner, der Monatsrate, Zinsanteil und Restschuld Jahr für Jahr aufschlüsselt.

Was der Rechner nicht abbildet – und warum das wichtig ist

Jedes Modell vereinfacht, und dieses tut es bewusst, um den Kern der Entscheidung klar zu zeigen. Nicht enthalten sind Instandhaltungsrücklagen und Modernisierungen, die beim Eigentümer anfallen, ebenso wenig laufende Nebenkosten, Grundsteuer oder die Kaufnebenkosten im Detail. Auf der anderen Seite bildet das Modell auch nicht ab, dass Mieten das Risiko einer Eigenbedarfskündigung oder überraschend steigender Mieten trägt. Und es kann den emotionalen Wert nicht beziffern: die Sicherheit, im eigenen Haus zu wohnen, die Freiheit, es nach eigenen Vorstellungen zu gestalten, und die Unabhängigkeit von Vermieterentscheidungen. Diese Faktoren gehören genauso in Ihre Abwägung wie die reinen Zahlen.

Nutzen Sie das Ergebnis deshalb als fundierte Orientierung, nicht als endgültiges Urteil. Wer die aktuellen Rahmenbedingungen und Zinsentwicklungen vertiefen möchte, findet im Ratgeber Baufinanzierung 2026 den kompletten Fahrplan von der Eigenkapitalquote bis zum Tilgungsplan. Langfristige Daten zur Preisentwicklung von Wohnimmobilien veröffentlicht die Deutsche Bundesbank.