Auslandsimmobilien kaufen: der Ratgeber für deutsche Käufer

Finanzierung aus Deutschland: drei realistische Wege

Der wohl kniffligste Teil beim Kauf einer Auslandsimmobilie ist die Finanzierung. Deutsche Banken vergeben Kredite für Immobilien im Ausland nur selten direkt, weil sie im Zielland keine belastbare Sicherheit eintragen können. In der Praxis haben sich drei Wege etabliert. Erstens die Finanzierung über eine Bank im Zielland: Sie kennt den Markt, verlangt von Ausländern allerdings häufig 30 bis 50 Prozent Eigenkapital und höhere Zinsen. Zweitens eine international tätige Bank, die grenzüberschreitend arbeitet. Und drittens – der in Deutschland beliebteste Weg – ein Kredit über deutsches Eigenkapital, besichert durch eine vorhandene Immobilie in Deutschland. So sichern Sie sich deutsche Konditionen und einen reinen Euro-Kredit ohne Wechselkursrisiko.

Achten Sie außerhalb der Eurozone – etwa in der Schweiz, in Großbritannien oder in Skandinavien – immer auf das Währungsrisiko: Ein ungünstiger Wechselkurs kann Ihre Kalkulation über die Laufzeit spürbar verändern. Prüfen Sie außerdem, ob im Zielland Sondersteuern oder Restriktionen für ausländische Käufer gelten.

Nebenkosten und laufende Kosten realistisch kalkulieren

Die Kaufnebenkosten fallen im Ausland oft höher aus als in Deutschland. In Spanien summieren sich Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Anwalt auf rund 10 bis 13 Prozent, in Italien je nach Käuferstatus auf 9 bis 16 Prozent, in Portugal auf etwa 7 bis 10 Prozent des Kaufpreises. Rechnen Sie deshalb pauschal 10 bis 15 Prozent Puffer über den reinen Kaufpreis hinaus ein. Hinzu kommen laufende Kosten: örtliche Grundsteuer, Gebäude- und Haftpflichtversicherung, Verwaltung, Instandhaltung und – bei einer Ferienvermietung – Reinigung und Objektbetreuung.

Steuern: Doppelbesteuerungsabkommen und Progressionsvorbehalt

Miet- und Verkaufserträge einer Auslandsimmobilie werden grundsätzlich im Land der Immobilie besteuert. Deutschland berücksichtigt diese Einkünfte über die Doppelbesteuerungsabkommen – bei vielen Ländern über den sogenannten Progressionsvorbehalt. Das bedeutet: Die Auslandseinkünfte bleiben in Deutschland oft steuerfrei, erhöhen aber Ihren persönlichen Steuersatz auf das übrige Einkommen. Wie genau Ihre Konstellation behandelt wird, hängt vom jeweiligen Abkommen ab. Einen Überblick zu geltenden Abkommen veröffentlicht das Bundesministerium der Finanzen. Beauftragen Sie in jedem Fall eine auf internationales Steuerrecht spezialisierte Beratung.

Risiken erkennen und absichern

Fremde Rechtssysteme, Sprachbarrieren und undurchsichtige Eigentumsverhältnisse sind die größten Gefahren beim Immobilienkauf im Ausland. Immer wieder tauchen Schwarzbauten ohne gültige Baugenehmigung oder Grundstücke mit ungeklärten Lasten auf. Beauftragen Sie deshalb konsequent einen unabhängigen, ortskundigen Anwalt – niemals den des Verkäufers –, lassen Sie das Grundbuch und alle Genehmigungen prüfen und unterschreiben Sie keinen Vorvertrag ohne rechtliche Freigabe. Das Auswärtige Amt veröffentlicht zu vielen Ländern zudem Länderinformationen, die einen ersten Überblick zu rechtlichen Rahmenbedingungen geben.

Alternative: rechtssicher in der DACH-Region bauen

Wer die Sonne im Süden sucht, träumt oft von der Auslandsimmobilie – unterschätzt aber die rechtlichen, steuerlichen und sprachlichen Hürden. Für viele Anleger ist ein Neubau in Deutschland, Österreich oder der Schweiz die risikoärmere Wahl: rechtssicher, gut finanzierbar, exakt planbar und ohne Wechselkursrisiko. Ein winterfestes Ferienhaus als Kapitalanlage in einer deutschen Küsten- oder Alpenregion bietet stabile Nachfrage bei kalkulierbarem Aufwand. Wer die vollständige Kontrolle über Grundriss und Energiestandard schätzt, findet mit einem Holzhaus oder einem klassischen Fertighaus eine attraktive Alternative zur Auslandsimmobilie.